La paradoja de las hipotecas y los bonos

Si tienes una hipoteca de 200.000€ y vas al banco y le dices que le pagas en cash 180.000€ o quizas 150.000€ no solo te lo aceptaran sino que ademas de dos besos el director de la oficina puede que te ofrezca a su hija en matrimonio, pero… quien tiene 150.000€ en cash. O lo tienes que obtener via nueva hipoteca…

Eso está muy bien, pero de dónde saca el dinero la gente???

Lo digo por que el banco no les va a adejar dinero, y dudo que halla mucha gente que el ahorro que tengan supere el valor de la hipoteca…
Además en esos casos, esa hipoteca es la que da valor al paquete, si la quitas al final lo que quedará en el paquete será auténtica porquería, y nadie lo querrá, así que en vez de tener un riesgo del 10%, si en un paquete el que pudo recompro su hipoteca, el riesgo aumentará de manera exponencial y el valor automáticamente baja enormemente.

Así que al final el propietario del paquete es el que pierde… por que vende barato lo que valía algo de ese paquete.

Dicho de otro modo, esos paquete valen poco por que hay cosas que antes valían su 100% y ahora esas cosas valen 20%, pero hay valores que todavía siguen valiendo el 100% (que son los que pueden liquidar la hipoteca), por lo que el precio final es el 70%, mezcla de bueno y malo…
Lo que pasa es que si la vivienda que da valor 100% se la evndes a 70% te cargas el paquete y haces mu mal negocio…
Lo que vale el 70% es el apquete no la hipoteca cumplidora con garantías de pago…

Al igual que los bonos de una empresa que tiene Cash para recompra su deuda, no valen 70%, valen 70% los bonos de una empresa que genera muchas dudas, y que no puede pagar… Además si la empresa quisiese retirar parte de su deuda, automáticamente la demanda de bonos subiría su precio… Así que liquidar toda la deuda comprandola en el mercado es realmente difícil…

Pues bien claro, el problema de las subprime es la incertidumbre. Si tu te presentas en el banco con el 75% del valor de la hipoteca por supuesto que no te la cancelo, total solo te queda por reunir el 25 restante. Lo que me interesa es que me la pagen los que no tienen dinero.
Cosa aparte es que en USA no respondes con con todo tu patrimonio para liquidar la hipoteca

Ya en otros temas comparo la crisi mundial con la crisis de Argentina 2001

En esa época tenia una empresa vial con mi padre, para poder llevar adelante una obra, que pasamos a bajo precio esperando la continuidad de trabajo, y poder cubrir el bache financiero de empezar hasta cobrar las primeras facturas, hipotecamos la casa de mi padre.

Fue en Octubre de 2001

A fines de diciembre por una sucecion de hechos lamentables nos vimos imposibilitados de pagar la hipoteca.

Antes de desesperarme y pensar “OH DIOS ACABO DE PERDER LA CASA DE MIS PADRES SE VAN A QUEDAR EN LA CALLE, ¿DONDE ESTA EL EDIFICIO MAS CERCANO QUE ME QUIERO ARROJAR AL VACIO?” me tranquilicé y me puse a ver alrededor.

No era el único que no podia pagar su hipoteca, muchisimas casas entrarian en mora.

Si en condiciones normales un remate sale por el 40% del valor, con sobreoferta de propiedades saldrían por el 10% y los bancos no son tan tonots como para perder tanto. Le dije a mi padre tranquilizate porque no vamos a perder la casa (lamentablemente ya no podia pagar el alquiler de mi casa y tube que Volver vencido a la casita de los viejos, cada cosa es un recuerdo)

Mis palabras no evitaron que sufrira 9 infartos cerebrales y por un tiempo se le descontroló la vista. Hoy está bien.

No todo el mundo hizo ese analisis, algunos prefirieron seguir pagando como sea para salvar el techo propio, la casa que construyeron con sus propias manos, etc.

Los bancos jugaban con el miedo a perder la casa (en argentina está mas arraigada la tradicion del techo propio que en USA, de hecho muchos argentinos no entienden como los yankees se mudan y venden la casa) y apretaron a la gente.

Lo que se me ocurrió en ese momento que podria haber sido un negocio refinanciar hipotecas.

Con efectivo, ubicar casas y clientes en mora, ofrecerle al banco el 50% o menos de la hipoteca por esa propiedad, hacer un nuevo contrato hipotecario con 1 año de gracia para el propietario y si un año después no paga, si ejecutarlo con un mercado mas estable.

No es muy distinto de lo que plantea Martin en este tema.

De hecho hoy es un exelente negocio dejar de pagar la hipoteca aunque se pueda pagar, entrar en mora y renegociar la hipoteca, a mas plazo y cuotas mas chicas.

Tambien lei una noticia, que muchos americanos prefieen abandonar sus casas y rentar algo porque nunca fueron dueños de las propiedades.

Ellos solo pagan el enganche, el resto lo financian

No entiendo tu idea Martín, pero Garbiel de Argentina la aclaró un poco.

Se entiende que los paquetes son basura, que no se sabe de donde ha venido, es decir no se puede identificar al deudor original. ¿entonces como es que lo desarman? Deduzco que eso es lo que no se puede hacer.

Ejem, Martín, es que eso que propones es exactamente lo que ha ocurrido. El problema para los bancos es encontrar la diferencia entre el valor y lo prestado. Ese dinero ha salido de rentas futuras, y el futuro es más largo de lo que parece, pero las rentas no, así que se ha ido drenando ese valor futuro del valor actual de los bonos, con lo que resumiendo Lehman brothers quebró y todas las demás entidades apalancadas están igual.

Es un modelo expansionista bastante … reduccionista. Hay mejores ideas para hacer dinero y obtener valor, pero requieren otro planteamiento.

http://www.youtube.com/watch?v=aeb247Vc1eY

La deuda es impagable.
El dinero dentro de poco no valdrá nada.
Vamos a morir.
El último que apague la luz.

Hola Martín
El tema por desgracia es que el banco no solo espera sus 200.000 sino el total que se genera por el plazo acordado. El valor del paquete no es realmente los 200K sino en el dinero que se convierten al final (400K, 500K?). Lo mismo sucedería si en un caso (ciclo) a la inversa, todos empezaramos a amortizar por adelantado, que por ahí ya se blindaron con penalizaciones a la pérdida del margen pactado.

También puedes pensar, ¿y si el interés se mantiene bajo? también pierden. Muchas hipotecas se han hecho utilizando el promedio anual del índice. Por eso muchas ahora, a pesar de la revisión, no lo reflejan, porque la bajada ha sido muy brusca. Es otra claúsula de blindaje que se utiliza porque históricamente las subidas son progresivas y continuas. Los “valles” puntuales les suaviza la pérdida.

Algo que hay que tener muy encuenta en la negociación, es que si tu no pagas tu hipoteca (porque no puedes) y el banco no de da cancha, podrá recuperar los 200K, ¿ok?, pero perderá los 400K que genera tu contrato. Pero como sabe que lo revenderá, ahora o en otro ciclo económico, pues aquí no hay negociación que valga. También porque es un asunto estratégico, si cedes con uno solo de tus clientes…prepárate (triste pero es así).

¿Que podría obligar a los bancos a negociar y no perder dinero, sin que se perciba como una recapitulación por parte de los bancos -tienen terror a eso-? pues que una vivienda embargada no pueda venderse en 20 años, que solo pueda alquilarse. De esta forma creo que ayudaría (obligaría) a conciliar a los tres actores de este problema: banca, estado y población.

Martin, creo que esto puede ser una de las explicaciones de toda esta crisis. Era un poco paradojico, comprar una casa, alquilarla y que se pague sola o hasta te de ganancias!
Creo que toda paradoja termina teniendo resultados nefastos.
Abrazo

La primera estupidez que leo escrita por Martin….. Porqué alguien que no tenía 200000€ y se los pide al banco a devolver en 40 años ( osea unos 400000 que devolverá, interés compuesto), va a tener en plena crisis 150000 para ofrecerle al banco!!!

Como dijo la directora de mi oficina al firmar “nosotros no queremos tu casa, nosotros queremos que la pagues…” El banco no quiere otra cosa, no quiere propiedades, quiere esos jugosos intereses…si la gente mira los extractos de su hipoteca verá que en los 2 primeros años de los 20000€ que habrá pagado, sólo lleva amortizados 4000€…..el resto es beneficio para el banco!!!

Es bonito como escribe,pero deja que desear en algunos comentarios
Yo le diria que la paradoja que usted mensiona es algo que siempre a ocurrido en este mundo inmerso en lo material y que redunda en la la recuperacion de los poderes de los inversionistas y usureros
Debo decir que siempre los gobernantes se han preocupado que los inversioniostas no pierdan su poder economico y por eso salen a entregar grandes sumas de dinero para mantenerlos a flote.segun ellos son los que matienen a un pais en actividad,no importa lo que se llevan o exploten a los trabajadores,total la suma de los catetos es igual a la ipotenusa y los diarios de lo paises son lo pricipales culpables de este tipo de menesteres,que con sus objetividades llevan al descreimiento de uno que otro gobierno y la gente al dudar coayudan a que un pais se desmorone,pero siempre,los buitres son los pricipales ganadores y dejan a un pais en la miseria y la desolacion,debo decir que la ultima ecatombe economica mundial fue povocada por los estados unidos,que al verse disminuido ante el euro,hizo reventar este episodio para que el dolar recuperara su liderazgo,

Para salir de este lío solo hay una solución: aumentar la productividad (ganar más) y amortizar deuda. Además, la época de enmascarar operaciones con sofisticados empaques financieros ya ha pasado. Como ha dicho recientemente el conocido inversor de Wall Street, Jim Rogers “Los que van a conducir deportivos y llevar una vida de lujo a partir de ahora serán los granjeros, porque son los únicos que producen un bien necesario y tangible que no ha perdido nuestra confianza”
En fin… el resultado de los paquetitos ha sido que yo venda en mi blog casas en Florida (US) de 6 hab. y piscina climatizada por solo 160.000 euros!!! Alguien se paso con el maquillaje económico, verdad?

Porque no le permiten hacer esto tambien a los gobiernos como el de mi pais Ecuador??
Nosotros podriamos aprovechar esta crisis para recomprar nuestra propia deuda, pero las clausulas y las leyes de EU no se porque razon no lo permiten.
Esta podria ser una gran solucion para aliviar el peso de la deuda (muchas veces ilegitima) en paises en vias de desarrollo como los de Latinoamerica.

Estimado Martín,
Creo que la paradoja no es válida, si una empresa genera cash flow y paga correctamente su deuda no se devalúa.
El problema está cuando justamente la empresa corre el riesgo de no poder afrontar sus deudas. No es lo mismo la deuda de McDonald’s que la de GM o la de Citigroup.
Lo que tu dices suele suceder con las recompras de acciones. Una empresa hace una amplación de capital en la época de vacas gordas y recompra acciones en la época de vacas flacas. Al igual que las obligaciones (pasivo exigible) las acciones (pasivo no exigilbe) son otra forma de financiarse. En este caso la empresa estaría recomprando su pasivo a un precio menor.
En cuanto a los paquetes de la subprime, no es tán fácil desarmarlos. El problema de la subprime que hay paquetes reempaquetados y vueltos a reempaquetar. Es decir, que una misma casa está relacionada con varios instrumentos.
El hipotecado pierde la relación con su deuda. Por ejemplo, si tu tienes una hipoteca y depósitos en un banco y el banco quiebra la hipoteca y los depósitos no se cancelan. Conclusión: debes reclamar por los depósitos mientras pagas religiosamente la hipoteca (que la compro vaya a saber quien!)
Saludos,
Mariano
PD: Perdón si recibes este mensaje varias veces, es que he intentado publicarlo más de una vez sin éxito.

Martin, estoy completamente de acuerdo con Mariano, además creo que el verdadero problema es que nos hemos montado un bonito cuento de la lechera y todas las medidas que veo son como apagar el fuego con gasolina. Y me refiero a que sobre la economía real se ha construido la economía virtual basada en las expectativas de los ingresos futuros. Estos ingresos se basaban en la convicción del crecimiento infinito, aceptando sus altibajos pero infinito al fin y al cabo. Y el tema de las hipotecas lo demuestra.
Las hipotecas subprime concedidas a personas sin posibilidades reales de su devolución, pero si de las virtuales, es decir que en un escenario de crecimiento constante se pensaba que siempre encontrarían algún trabajo.

Pero ¡vaya! Con la economía real hemos topado. Y esta tiene que ver con la energía. Por diversas razones los precios de la energía empezaban a subir con lo cual los gastos de las empresas. Recuerda que nuestras economías y civilizaciones se basan en el consumo de electricidad y transporte.
¿Ante la subida de los gastos que suelen hacer las empresas? Reducen los gastos donde los primeros en la lista son las personas con bajas cualificaciones en empleos temporales,etc. Las mismas que tienen sus hipotecas garantizadas por ingresos con sus empleo que ya no tienen. Y no volverán a tener ya que los precios de la energía no paran de subir.

Como estas hipotecas se habían vendido en los mercados de la deuda y puede que varias veces en bonitos paquetes, una vez que se constató que ya no se pueden empaquetar más y encima no generan el flujo de efectivo por los impagos, se desató la hecatombe.

Realmente no se cual es la solución a corto plazo no obstante creo que a largo plazo la única es el cambio de paradigma. Pasar de la economía de crecimiento financiado con deuda a una basada en desarrollo financiado con el ahorro de los recursos.

Y la última pregunta que me hago¿ qué pasaría si pusiéramos los contadores de la deuda a cero?

Saludos

nicolás

MARIO

De dónde sacas que Ecuador no puede recomprar la deuda??? sus Acredores estarían encantados… España lleva más de una decada comprando su deuda… Y de hecho hay un enorme mercado de deuda de Ecuador, donde cualquiera que quiera puede comprarla y venderla….

Martin con la pagina http://www.fonmania.com que la has cerrado. s que hace tiempo que no se puede abrir. Gracias.

el problema es tener dinero…..

Curioso lo que propones, no me parece mala idea. De hecho hoy he leído lo mismo pero en vez de con las hipotecas con los bonos de deuda de las empresas (http://www.rankia.com/blog/fernan2/2009/02/que-haria-yo-si-fuera-bancaja.html)
El problema es que no se puede aplicar a España, ya que aquí una hipoteca no es como en el resto del mundo:

- En USA cuando pides una hipoteca tu pones como garantía la casa, de manera que si no puedes pagar le devuelves la casa al banco y ya esta.
- En España cuando pides una hipoteca pones como garantía tu casa y tu “patrimonio futuro” (No sé el nombre técnico), de manera que si no puedes pagar la casa el banco se la queda, la vende y tu aún le debes la diferencia entre el dinero que te dejo (Más intereses impagados) y el valor por el que ellos la han vendido.

Así pues, aquí en España, si dejas de pagar la hipoteca el banco te puede embargar todos tus ingresos futuros (Hasta que recupere su crédito) hasta que te mueras, mientras que en USA les das la casa y ya está.

Para mi está claro, lo que propones puede ayudar en USA (Aunque como bien han dicho, quien tiene dinero para pagar ni que sea el 70% de su casa) pero aquí, da igual, el banco tiene a todos los hipotecados cogidos por las pelotas.

Hacerlo a nivel personal es muy difícil, porque al 98% de la gente le da igual que le ofrezcan recomprar por 150.000 su hipoteca de 200.000… ¿de dónde iban a sacar los 150.000?

Lo que sí es interesante es hacerlo a nivel de bancos, ya que tienen una red comercial capaz de colocar una nueva emisión que genere el cash para hacer la recompra, y así se puede hacer la jugada sin poner dinero nuevo.

s2

Dudo muchísimo que los bancos aceptaran esto… no estaría mal ir al banco a proponerlo…

está claro que no tuviste un buen dia!

La solución, si existe, saldrá de los que piensan juntos en internet. Ánimo.

Lo que mencionas de los bonos ya está sucediendo… Doy fé. Lo de las hipotecas me parece una estupenda idea pero no creo que ningún banco lo acepte pq como alguien mencionó arriba perdería sus intereses y eso es su negocio. No obstante, si lo aceptasen la gente podría volver a pedir un crédito con unos intereses más bajos y aunque parezca que la bola se sigue haciendo más grande en verdad estaría decreciendo. Curiosa paradoja,

Coño, cómo que no la aceptaría?
Hay lo que se llama cancelaciones parciales, que a parte de ser un requerimiento para el banco, ahora con la falta de liquidez a según que caja le darás la alegría del día.
Sólo se amortiza capital obviamente.
Sólo ojo a las comisiones:
http://www.rankia.com/blog/echevarri/2007/05/sobre-las-comisiones-de-cancelacin.html

Francisco

Mi nombre es Luis y soy parte del equipo de customer care de FON. El blog que mencionas (http://www.fonmania.com) nunca ha estado directamente relacionado a FON, es en otras palabras un blog independiente llevado por algún Fonero.

He intengado entrar y tampoco me fue posible, sin embargo no sabemos si este cerrado.